Principe
Donner la nue-propriété (= le bien sans le droit d'usage) de votre vivant coûte moins cher qu'une succession. Vous gardez l'usufruit (loyers + habitation) jusqu'à votre décès.
Exemple concret
Martine, 62 ans, donne la nue-propriété d'un appart 200 000€ à sa fille. Barème fiscal : usufruit à 62 ans = 40%, donc nue-propriété = 60% = 120 000€. Abattement parent-enfant : 100 000€. Taxable : 20 000€ à ~5% = 1 000€. À son décès, sa fille récupère la pleine propriété sans un euro de plus.
Action cette semaine
Prenez le barème de l'art. 669 CGI selon votre âge. Multipliez la valeur du bien par la cote correspondante. Ajoutez 100 000€ d'abattement par enfant tous les 15 ans. Le coût du démembrement est souvent divisé par 3 vs. succession.
Piège à éviter
Donnez avant 60 ans si possible : le barème de la nue-propriété augmente avec l'âge. Après 71 ans, la nue-propriété vaut 70% du bien, soit 3 fois plus à payer fiscalement qu'à 50 ans.
Saviez-vous ?
Le démembrement se fait chez le notaire en une journée. Coût moyen : 2 à 4% de la valeur du bien en frais de notaire + enregistrement. Largement amorti dès la première tranche d'imposition évitée.
Source officielle
CGI art. 669
https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006305593Vérifiez toujours la version en vigueur : les références BOFiP et Légifrance évoluent. Si vous repérez une désynchronisation, écrivez-nous — correction dans l'édition suivante.