Principe
Votre appart se casse un peu chaque année aux yeux du fisc (c'est l'amortissement). Cette usure fictive vous fait payer moins d'impôts pendant 10 à 15 ans, parfois zéro.
Exemple concret
Sophie achète à Montpellier un T2 meublé 180 000€ (dont 15 000€ de meubles). Elle l'amortit sur 25 ans pour le bâti et 7 ans pour les meubles. Amortissement annuel : 6 600€ + 2 140€ = 8 740€. Ses loyers annuels sont de 10 800€. Résultat imposable après amortissement : 2 060€. Après charges et intérêts d'emprunt : 0€ imposable pendant 9 ans.
Action cette semaine
Prenez votre dernière déclaration 2031. Cherchez la ligne 'amortissement'. Si elle est vide ou sous-exploitée, vous êtes au mauvais régime. Basculez en réel simplifié dès l'an prochain.
Piège à éviter
Ne confondez pas régime micro-BIC (abattement forfaitaire 50%) avec régime réel (amortissement). Le micro est simple mais vous fait payer 3 à 5 fois plus d'impôts. Le réel demande un comptable (~400€/an) mais rapporte 2 000 à 5 000€/an.
Saviez-vous ?
L'amortissement ne crée JAMAIS de déficit reportable sur votre revenu global. Il s'accumule en stock et sort quand vous revendez — aucun impact immédiat sur votre IR hors LMNP.
Source officielle
CGI art. 39 C, instruction BOI-BIC-AMT
https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000043665434Vérifiez toujours la version en vigueur : les références BOFiP et Légifrance évoluent. Si vous repérez une désynchronisation, écrivez-nous — correction dans l'édition suivante.