Principe
La vente de la résidence principale est exonérée d'impôt sur la plus-value. Mais si vous réemployez dans les 24 mois dans une nouvelle résidence principale, vous échappez aussi à l'IFI et reprenez un nouveau cycle de détention.
Exemple concret
Hervé vend sa maison à Bordeaux 450 000€ (achetée 200 000€ en 2008). Plus-value : 250 000€. Exonération 100% (résidence principale). Il rachète à Pau pour 380 000€. Différentiel de 70 000€ sur un compte → réinvesti dans un bien locatif en LMNP. Stratégie complète : 0€ d'impôt + un bien locatif supplémentaire.
Action cette semaine
Si vous comptez bouger dans les 24 prochains mois, faites-le. L'exonération résidence principale demande que le bien soit votre logement effectif AU JOUR DE LA VENTE — pas déjà en location.
Piège à éviter
Si vous déménagez avant de vendre, vous perdez l'exonération. La loi prévoit un délai de tolérance (environ 1 an si mis en vente rapidement), mais au-delà vous tombez dans le régime standard.
Saviez-vous ?
La règle marche aussi pour les résidences secondaires : exonération possible si c'est votre première vente de secondaire, que vous n'êtes pas propriétaire de votre résidence principale, et que vous réinvestissez dans votre résidence principale dans les 24 mois.
Source officielle
CGI art. 150 U-II-1 et 150 U-II-1°bis
https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000037985756Vérifiez toujours la version en vigueur : les références BOFiP et Légifrance évoluent. Si vous repérez une désynchronisation, écrivez-nous — correction dans l'édition suivante.