Principe
L'IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) frappe dès 1,3 M€ de patrimoine immo net de dettes. Chaque 100 000€ au-dessus du seuil coûte entre 500 et 1 500€/an. Plusieurs leviers légaux permettent de passer sous le seuil.
Exemple concret
Marc détient 1,55 M€ d'immo net (5 biens, dettes incluses). IFI annuel : ~3 500€. Il démembre un de ses biens en donnant la nue-propriété à ses 2 enfants (valeur 300 000€, nue-prop = 180 000€). Son patrimoine IFI baisse de 300 000€ à 0 sur ce bien (car seul l'usufruitier est imposé, et comme il est usufruitier...non en fait c'est à l'usufruitier). → Correction : il conserve l'usufruit, continue d'être imposé sur pleine valeur. → Meilleure stratégie : donation temporaire d'usufruit à enfant majeur pendant 10 ans. Le nu-propriétaire-bailleur (enfant) est imposé, pas Marc. Patrimoine IFI de Marc baisse de 300 000€, sous le seuil. Économie : 3 500€/an × 10 ans = 35 000€.
Action cette semaine
Listez la valeur de marché actuelle de tous vos biens (marché réel 2026, pas prix d'achat). Déduisez le capital restant dû de vos emprunts. Si vous êtes à 1,25 M€, surveillez ; à 1,35 M€, structurez.
Piège à éviter
La donation temporaire d'usufruit doit durer MINIMUM 3 ans (sinon requalifiée en abus de droit). L'enfant nu-propriétaire-usufruitier doit réellement toucher les loyers (virement sur son compte) et les déclarer.
Saviez-vous ?
Les biens loués meublés professionnels (LMP) sont exonérés d'IFI si vous remplissez les 3 conditions (revenus > 23k€, > 50% du foyer, inscription RCS). C'est le seul régime immobilier qui échappe complètement à l'IFI.
Source officielle
CGI art. 964 et suivants
https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000036385144Vérifiez toujours la version en vigueur : les références BOFiP et Légifrance évoluent. Si vous repérez une désynchronisation, écrivez-nous — correction dans l'édition suivante.