Principe
Dans une SCI à l'IS, la société paie l'impôt (15 ou 25%) et non vous. L'argent qui reste dans la SCI sert à racheter d'autres biens sans jamais passer par votre compte perso imposé.
Exemple concret
Antoine a 3 biens qui rapportent 36 000€/an net. En nom propre : TMI 41% + PS 17,2% = 21 000€ d'impôts. En SCI-IS avec amortissement : bénéfice imposable 8 000€ × 15% = 1 200€ dans la société. Économie annuelle : ~20 000€, réinvestis dans le 4e bien.
Action cette semaine
Calculez vos revenus fonciers net des 3 dernières années. Si > 20 000€/an et TMI ≥ 30%, la bascule SCI-IS peut rapporter 5 000€/an minimum. Demandez un chiffrage à un expert-comptable (~400€).
Piège à éviter
À la revente, la plus-value est calculée sur la valeur AMORTIE, pas le prix d'achat. Donc taxation plus forte qu'en direct. La SCI-IS est rentable si vous gardez 15+ ans OU si vous réinvestissez le cash dans la société au lieu de vendre.
Saviez-vous ?
Depuis 2018, les SCI familiales peuvent passer de l'IR à l'IS en 5 ans sans recréer la société. La bascule est donc réversible dans certains cas. Demandez à votre comptable.
Source officielle
CGI art. 206 et 239
https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006308412Vérifiez toujours la version en vigueur : les références BOFiP et Légifrance évoluent. Si vous repérez une désynchronisation, écrivez-nous — correction dans l'édition suivante.