Principe
L'IR (transparence fiscale) est simple mais vous taxe individuellement au TMI. L'IS (société) taxe à 15-25% et permet d'amortir. Le seuil de bascule : 30 000€ de loyers annuels OU TMI ≥ 30%.
Exemple concret
SCI familiale avec 2 biens = 24 000€ loyers/an. En IR : dividendes imposés TMI 30% + PS 17,2% = 11 300€ d'impôts. En IS avec amortissement 8 000€ : bénéfice 16 000€ - 8 000€ = 8 000€ taxés à 15% = 1 200€ dans la SCI. Économie annuelle : 10 100€. Sur 20 ans : 202 000€.
Action cette semaine
Calculez votre TMI marginal (tranche la plus haute de votre revenu). Simulez 3 scénarios à 10 / 15 / 20 ans en IR et IS sur maslaw.com ou Lylic Patrimoine. Le point de bascule apparaît clairement.
Piège à éviter
L'IS crée une plus-value plus forte à la revente (calcul sur valeur amortie). Si vous comptez sortir à moins de 10 ans, l'IR reste meilleur. Si vous gardez + réinvestissez, IS imbattable.
Saviez-vous ?
Une SCI IR peut basculer en IS mais jamais l'inverse (irrévocable). Donc : commencer en IR si doute, basculer en IS quand vous avez de la visibilité. Depuis 2019, la bascule IR→IS reste possible les 5 premières années.
Source officielle
CGI art. 239 et 206
https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006308412Vérifiez toujours la version en vigueur : les références BOFiP et Légifrance évoluent. Si vous repérez une désynchronisation, écrivez-nous — correction dans l'édition suivante.