Principe
Au lieu de rembourser capital + intérêts chaque mois, vous ne payez QUE les intérêts pendant 10-15 ans, puis le capital en une fois. Les intérêts sont 100% déductibles des loyers → énorme levier fiscal.
Exemple concret
Emprunt de 200 000€ sur 15 ans à 3,5%. En amortissable : mensualité 1 430€, dont 580€ d'intérêts moyens. En in fine : 583€/mois d'intérêts seulement, et 200 000€ à rembourser in fine. Pendant 15 ans : 847€/mois de trésorerie en plus ET 10 500€/an d'intérêts déductibles contre 6 960€ en amortissable.
Action cette semaine
Si vous montez un dossier de financement, DEMANDEZ un simulateur in fine à votre banquier. Les banques n'en proposent jamais spontanément car c'est moins rentable pour elles. Insister.
Piège à éviter
À l'échéance des 15 ans, vous devez avoir les 200 000€. La stratégie classique est d'adosser un contrat d'assurance-vie alimenté mensuellement. Bien dimensionner (~7% de rendement visé sur 15 ans pour couvrir).
Saviez-vous ?
Les intérêts d'emprunt sont déductibles À VIE sur un bien locatif, tant que le crédit est rattaché à son acquisition ou ses travaux. Un crédit in fine de 20 ans sur un bien que vous gardez 30 ans = 20 ans de déductibilité pleine.
Source officielle
CGI art. 31-I-1°-d
https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000046860798Vérifiez toujours la version en vigueur : les références BOFiP et Légifrance évoluent. Si vous repérez une désynchronisation, écrivez-nous — correction dans l'édition suivante.