§ Investissement locatif · Exercice fiscal 2026 · 4 min

Dispositif Jeanbrun — amortissement location nue

Estimez l'économie d'impôt du nouveau dispositif « Relance Logement » (successeur Pinel) — amortissement 3,5 à 5,5 % par an sur 9 ans minimum.

§ Vos paramètres

Prix d'acquisition total

€

Prix d'achat + frais notaire. Uniquement appartements en collectif (maisons exclues).Valeur amortissable (bâti)

€

≈ 85 % du prix (hors terrain).Niveau de loyer pratiquéTaux d'amortissement

Fixé par le décret d'application entre 3,5 % et 5,5 %.Revenus fonciers annuels

€

Loyer × 12. Si loyer intermédiaire, déjà après décote.Charges courantes déductibles

€

Durée d'engagement

ans

Minimum 9 ans. Sur 15 ans, l'économie totale peut absorber la décote de loyer.Taux marginal d'imposition

§ Résultat

Économie d'impôt annuelle

3 776 €

Économie totale sur 9 ans : 33 984 €

§ Détail du calcul

Prix d'acquisition: 225 000 €
Valeur amortissable (bâti): 191 000 €
Niveau de loyer : Intermédiaire (−15 % marché)(LF 2026 — dispositif Jeanbrun): 8 000 €
Taux d'amortissement: 4,50 %
Amortissement théorique annuel: 8 595 €
Amortissement effectif (plafond appliqué): 8 000 €
Revenus fonciers avant amortissement: 8 200 €
Revenus fonciers après amortissement: 200 €
Impôt sans Jeanbrun (TMI + PS): 3 870 €
Impôt avec Jeanbrun: 94 €
Rendement fiscal sur l'investissement (9 ans): 15,10 %
Mensualité crédit (20 ans à 3,5 %, 80 % financé)(Hypothèse BdF taux moyen 2026): 1 044 €
Cashflow annuel brut: 8 200 €
Cashflow annuel net après crédit + impôt: -4 422 €

§ Action

Votre amortissement théorique (8 595 €) dépasse le plafond 8 000 €. Vérifiez si le niveau « social » (10 000 €) ou « très social » (12 000 €) est compatible avec votre stratégie locative.

§ Piège

Le loyer intermédiaire = −15 % du marché, verrouillé pendant 9 ans. Sur un marché locatif tendu en hausse, ce manque à gagner peut absorber 40-60 % de l'avantage fiscal. Faites le calcul sur 15 ans, pas sur 9.

§ Sources primaires

Dernière revue éditoriale : 24 avril 2026

§ Portée et limites

Le dispositif Jeanbrun est entré en vigueur le 20 février 2026 et le décret d'application précise les modalités (niveaux de loyer intermédiaire/social/très social par zone). Ce simulateur est calibré sur la version publiée ; les paramètres peuvent évoluer par circulaire d'application. Réservé aux acquisitions dans le neuf ou rénové en immeuble collectif. Consultez votre notaire pour valider l'éligibilité AVANT signature.

Ce simulateur est fourni à titre strictement informatif et éducatif. Il ne constitue pas un conseil en investissement financier au sens de l'article L. 541-1 du Code monétaire et financier. Consultez votre notaire, expert-comptable ou CGP pour toute décision patrimoniale.