§ Location meublée · Exercice fiscal 2026 · 4 min

LMNP longue durée — micro-BIC vs régime réel

Arbitrez entre micro-BIC 50 % et régime réel avec amortissement sur 10 ans, en anticipant la bascule LMP et la CFE.

§ Vos paramètres

Revenus locatifs annuels

€

Charges réelles déductibles

€

Intérêts + taxe foncière + assurance + gestion + travaux.Valeur amortissable bâti

€

≈ 80 % du prix d'achat (hors terrain).Durée d'amortissement

ans

Taux marginal d'imposition

§ Seuil LMP + CFE

Autres revenus d'activité du foyer

€

Salaires + BIC + BNC. Si loyers > 23 k€ ET > ces revenus → bascule LMP.Valeur locative cadastrale

€

Indiquée sur votre avis de taxe foncière. Base de la CFE.Taux CFE communal

Variable selon commune. Paris ~17 %, Lyon ~26 %, rural souvent 25-30 %.

§ Projection 10 ans

Croissance annuelle des loyers

IRL moyen historique ~1,5-2 %. Ajustez selon votre zone.

§ Résultat

Gain annuel net au régime réel

1 982 €

Économie cumulée sur 10 ans (réel) : 18 941 €

§ Détail du calcul

Revenus locatifs annuels: 12 000 €
Plafond micro-BIC LMNP longue durée(CGI art. 50-0): 77 700 €
Abattement micro-BIC (50 %): 6 000 €
Base taxable micro-BIC: 6 000 €
Charges réelles déductibles: 3 800 €
Amortissement bâti (25 ans)(CGI art. 39 C): 6 400 €
Base taxable régime réel: 1 800 €
Impôt micro-BIC (TMI + PS 17,2 %): 2 832 €
Impôt régime réel (TMI + PS): 850 €
CFE estimée (25 % × valeur locative 2400 €)(CGI art. 1447): 600 €
Coût total micro-BIC année N: 3 432 €
Coût total régime réel année N: 1 450 €
Seuil LMP (recettes > 23 000 € ET > autres revenus)(CGI art. 155 IV): 0
Projection 10 ans — cumul impôt micro-BIC: 36 728 €
Projection 10 ans — cumul impôt régime réel: 17 786 €
Croissance loyers retenue: 1,80 %

§ Action

Optez pour le régime réel : économie 18 941 € cumulée sur 10 ans. Option à notifier au SIE (cerfa 11919*08) avant le 1er février de l'exercice. Engagement 1 an renouvelable.

§ Piège

Même en LMNP, la CFE s'applique partout (même en micro). Vérifiez le taux de votre commune — il peut doubler votre impôt BIC effectif dans les communes à fort taux.

§ Sources primaires

Dernière revue éditoriale : 24 avril 2026

§ Portée et limites

Couvre la location meublée de LONGUE DURÉE (résidence principale, étudiant, colocation). Pour les meublés de tourisme Airbnb, utilisez le simulateur « Loi Le Meur » dédié. Ne modélise pas : indivision, démembrement, bail mobilité étudiant (fiscalité identique), SCI à l'IS (voir simulateur dédié).

Ce simulateur est fourni à titre strictement informatif et éducatif. Il ne constitue pas un conseil en investissement financier au sens de l'article L. 541-1 du Code monétaire et financier. Consultez votre notaire, expert-comptable ou CGP pour toute décision patrimoniale.