§ Société civile · Exercice fiscal 2026 · 4 min
SCI — IR (transparence) vs IS (amortissement)
Comparez la fiscalité annuelle et sur 10 ans entre une SCI transparente IR et une SCI à l'IS, pour un bien locatif en location nue.
§ Vos paramètres
§ Résultat
Gain net sur 10 ans avec l'IS
16 869 €
Économie annuelle IS vs IR : 4 484 €
§ Détail du calcul
- Revenus locatifs annuels
- 18 000 €
- Charges déductibles totales
- 8 500 €
- Base taxable IR
- 9 500 €
- Impôt IR annuel (TMI 30 % + PS 17,2 %)
- 4 484 €
- Amortissement annuel IS (85 % / 25 ans)(CGI art. 39 C)
- 10 880 €
- Base taxable IS
- 0 €
- Impôt IS annuel (15 %/25 %)(CGI art. 219)
- 0 €
- Plus-value brute (cession 10 ans)
- 60 000 €
- Impôt plus-value en IR (régime PP)
- 16 594 €
- VNC après 10 ans d'amortissement IS
- 211 200 €
- Impôt plus-value pro en IS
- 37 950 €
- PFU 30 % sur distribution aux associés
- 6 615 €
- Coût total 10 ans en IR
- 61 434 €
- Coût total 10 ans en IS
- 44 565 €
§ Action
Sur 10 ans, l'IS vous fait gagner 16 869 € net. Option IS à notifier au SIE avant la fin du 3e mois suivant la clôture du 1er exercice — décision IRRÉVOCABLE.
§ Piège
Le passage à l'IS est IRRÉVOCABLE depuis la LF 2019 (sauf exceptions très limitées). Une erreur d'arbitrage coûte le différentiel total sur toute la durée de détention — prenez l'avis d'un expert-comptable.
§ Sources primaires
Dernière revue éditoriale : 24 avril 2026
§ Portée et limites
Ce simulateur compare année type + impact cumulé 10 ans pour une SCI détenant un seul bien locatif en location nue. Il ignore : la SCI multi-biens, les retraits anticipés (DS), le pacte Dutreil, les SCI familiales avec démembrement. Le passage à l'IS est IRRÉVOCABLE : consultez un fiscaliste avant d'opter.
Ce simulateur est fourni à titre strictement informatif et éducatif. Il ne constitue pas un conseil en investissement financier au sens de l'article L. 541-1 du Code monétaire et financier. Consultez votre notaire, expert-comptable ou CGP pour toute décision patrimoniale.